Les investisseurs s’interrogent sur les performances des produits pierre-papier que sont les sociétés civiles de placement immobilier, les SCPI. Or, les rendements sont restés plus ou moins stables et n’ont pas connu qu’une légère baisse, qui devrait d’ailleurs repartir à la hausse au cours de la seconde moitié de l’année. Cette stabilisation du rendement est due à plusieurs facteurs, dont le recouvrement des loyers et le maintien des baux sur le long terme.
Un recouvrement des loyers à 80%
La plupart des locataires se sont acquittés de leurs loyers dans l’ensemble, sauf pour ceux du secteur professionnel. Notons que les SCPI ont dû faire face à la difficulté de paiement de certains locataires, en particulier ceux dont la trésorerie a souffert de l’arrêt subit de leurs activités. Cette insolvabilité temporaire a cependant été corrigée grâce à la mise en place d’un calendrier de paiement différé. Ainsi, si les revenus locatifs ont été momentanément suspendus pendant environ deux mois, la majorité des sociétés de gestion commencent à percevoir les règlements de leurs locataires qui régularisent progressivement leur situation.
Quant aux SCPI fiscales, les locataires étant des ménages ayant perçu des aides de l’État pour ceux qui ont été touchés par la perte de leurs revenus, le paiement des loyers a été maintenu, d’où la stabilité du rendement pour cette famille de SCPI.
Ainsi, le taux de recouvrement des loyers est d’environ 80%. Avec la reprise des activités, les locataires insolvables en difficulté de paiement pourront petit à petit régulariser leur situation.
Le maintien des baux sur le long terme
Les baux sont signés sur une période minimale de 6 ans à 9 ans pour les immeubles résidentiels, tandis que cette durée est plus longue pour les immeubles professionnels. Mettre fin à un bail pour raison d’insolvabilité n’est pas recommandé en effet, puisque la carence en loyers serait encore plus préjudiciable dans ce cas.
TDVM par rapport aux années précédentes
L’écart est faible en ce qui concerne le rendement actuel et celui des années précédentes. Par exemple, le taux de distribution sur valeur de marché pour l’année 2019 est de 4.51%, et celui de l’année 2018 de 4.35%. En 2017, ce TDVM est de 4.43%. La baisse n’est donc pas aussi manifeste pour 2020 puisque le TDVM est estimé à 4% environ. En cas de résurgence de la crise, il pourrait avoisiner les 3.8%. Toutefois, les experts et les spécialistes de l’immobilier sont confiants et optimistes quant à l’invulnérabilité des SCPI et au maintien de ce rendement.
Les investisseurs rassurés
La majorité des investisseurs s’étaient accordé une période d’analyse de la situation au cours de la moitié du premier semestre, période pendant laquelle la collecte a fortement baissé. Ceux qui ont consulté leurs conseillers en gestion de patrimoine ont bénéficié d’une nouvelle stratégie d’investissement pour réduire les risques, tout en tirant profit du meilleur rendement.
Cette stratégie est personnalisée pour chaque investisseur et en tenant compte des nouvelles opportunités et des menaces émanant de la crise. Par exemple, en ciblant des SCPI utilisant un certain parc d’immobiliers plus ou moins résilients. Il s’agit entre autres de ceux exploités dans le secteur des commerces essentiels, de la santé ou encore de l’éducation. Certains immeubles tertiaires sont aussi restés peu impactés par la crise, en fonction de l’activité de leurs locataires.
Le choix de la société de gestion est tout aussi primordial pour tabler sur un bon rendement annuel et sécuriser son portefeuille. Il vaut mieux la sélectionner selon ses années d’expérience, et en retraçant l’historique des performances de ses SCPI, notamment en période trouble. Quoi qu’il en soit, toutes les crises n’ont pas la même étendue et ne donnent pas lieu aux mêmes lésions, et celle que nous vivons aujourd’hui est sans précédent.
