Comment bien investir dans une résidence pour étudiants ?

Envie de placer votre argent dans une résidence étudiante ? Nous vous livrons dans cet article les meilleures astuces pour réussir votre placement, le principal étant d’encaisser des loyers stables tout au long de la durée de votre investissement, d’enregistrer un bon rendement et de profiter d’une liquidité intéressante. Ce, si vous décidez de vous en séparer dans le futur.

Le choix de la ville

Il est prudent de n’investir que dans les villes enregistrant un nombre élevé d’étudiants afin de limiter les vacances locatives. Il convient donc d’étudier plusieurs critères se rapportant à la ville : dynamisme, attractivité par rapport aux attentes de la jeune population, nombre d’étudiants locaux et étrangers. Les plus grandes villes étudiantes en France sont Montpellier, Nantes, Lyon, Rennes, Toulouse, Nice, Marseille, Paris, Tours.

Le choix du gestionnaire

Rappelons que la résidence étudiante est gérée par un professionnel et que c’est ce dernier avant tout qui garantit – ou non – le succès de l’activité. Votre investissement en dépend donc : à vous de savoir bien le sélectionner en vous basant sur certains critères : plus d’informations sur euodia.fr.

Si vous revendez plus tard votre résidence étudiante, pour une raison ou une autre, ce sera les caractéristiques de ce gestionnaire que votre futur acheteur décortiquera en profondeur.

Le choix de la résidence

Il sera basé sur sa localisation : choisissez le meilleur environnement, celui qui donne envie à un étudiant d’y loger. Relevez tous les atouts pour chaque résidence, de même que les points faibles.

Parmi les atouts : la proximité de toutes commodités et des universités, l’existence de diverses attractivités culturelles et de centres de loisirs, etc. Une résidence étudiante accueillante doit aussi répondre à certaines conditions d’aménagement, favorisant l’intégration et l’épanouissement de l’étudiant tout en lui offrant un cadre agréable pour se focaliser dans ses études.

Attention au bail commercial

Vous signez un bail commercial avec le gestionnaire : lisez et relisez bien ce document contractuel, en particulier les responsabilités et les obligations de chaque partie. En principe, c’est le gestionnaire qui prend en main les travaux de réparation et de rénovation. Ces dispositions doivent donc être clairement indiquées dans le contrat. Dans le cas inverse, vous risquez de réduire le rendement de votre activité. Le bail commercial mentionnera également les loyers que vous percevrez, de même que les conditions afférentes à leur revalorisation.

Pourquoi s’attarder sur ce bail ? C’est ce document qui sera revendu avec l’ensemble de votre LMNP : plus il sera de qualité, plus il intéressera le nouvel acheteur. Gardez également en tête que ce dernier reprend vos conditions de défiscalisation sous le régime fiscal de votre LMNP (réel d’imposition, micro BIC, Censi-Bouvard). En résumé, songez à la liquidité de votre résidence étudiante au moment même de l’achat de celui-ci.

Pourquoi conserver sa résidence étudiante sur le long terme ?

Nous venons d’évoquer le cas de la revente ; pourtant, il est recommandé de ce type de placement sur le long terme en raison de son succès grandissant. Le nombre d’étudiants qui s’installent en France en vue de préparer leur carrière future ne cesse d’augmenter chaque année. Ces étudiants choisissent en priorité ce type de logement avec services qui leur facilite la vie, et dont les conditions leur conviennent. Ensuite viennent les studios et les appartements classiques meublés c’est-à-dire directement mis en location par leur propriétaire. Les étudiants sont peu intéressés par les logements loués vides, de même que ceux des universités pour leur inconfort.

La durée de conservation moyenne d’une résidence étudiante est de 15 ans. Correctement rénovée et en adéquation avec les exigences futures des étudiants, celle-ci sera encore plus attractive et donnera lieu à d’excellents rendements.

Quel intérêt de faire appel à un CGP pour votre démembrement ?

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Bien gérer son patrimoine implique de mettre en œuvre la stratégie la plus adaptée ; l’intervention d’un conseiller en gestion de patrimoine se révèle bénéfique sur le long terme. Celui-ci peut proposer le montage du démembrement qui vous fera profiter de multiples avantages. Quel est en effet l’intérêt de se tourner vers le CGP pour choisir ce montage ? Rappel sur le mécanisme du (l’optimisation fiscale. Le CGP pourra vous recommander ce montage en fonction de votre imposition, de même que vos objectifs financiers et patrimoniaux.

Par exemple, dans le cadre de la constitution de votre patrimoine, pour échapper au paiement de l’impôt foncier, vous ferez l’acquisition du bien en nue-propriété. Vous ne serez pas concerné par l’impôt sur la fortune immobilière. De plus, vous ne le paierez pas au prix de la pleine propriété, mais suivant une certaine décote.

 

Le démembrement pour faciliter la transmission

Le démembrement est un excellent outil pour faciliter la transmission à vos proches et qui se fait en deux temps : au moment de la donation entre vifs, dans un premier temps, ensuite à votre décès.

Si vous êtes le propriétaire du bien et que vous souhaitez le transmettre à votre enfant, tout en continuant à l’occuper, vous ferez la donation de la nue-propriété et conserverez l’usufruit. Au moment où votre enfant recouvre la pleine propriété, il est exonéré de droits de succession puisque ce sera uniquement l’usufruit qu’il récupère à ce moment-là. De plus, la transmission se fait de manière systématique, sans les lourdes démarches qui sont requises pour une transmission en pleine propriété.

C’est donc le CGP qui analysera votre situation avant de vous proposer ce montage, sachant qu’une fois le démembrement réalisé, vous ne pouvez plus revenir en arrière pour récupérer la nue-propriété transmise par donation.

 

Autres possibilités avec le démembrement

Votre CGP pourra aussi vous proposer le montage du démembrement sur d’autres types d’actifs, tel que le contrat de capitalisation. Par exemple celui de votre assurance-vie. Le démembrement concerne dans ce cas la clause bénéficiaire. Ainsi, vous pourrez faire bénéficier du capital de votre assurance-vie à deux bénéficiaires : le quasi-usufruitier) [...]

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