Ceux qui souscrivent à des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) encaissent des revenus locatifs ou dividendes tous les trimestres. Ces SCPI leur font aussi profiter d’un bon rendement dans l’ensemble, chaque année. Il est possible d’anticiper la rentabilité qui en est issue et de sécuriser efficacement son portefeuille d’investissement.
Le rendement locatif mesuré par le biais du TDVM
Pour rappel, les SCPI sont un ensemble d’actifs immobiliers loués pour générer des loyers. Leur performance est donc avant tout évaluée en mesurant le rendement locatif et tenant compte des prix d’acquisition. Le rendement d’une SCPI est donc déterminé par divers critères : le prix d’achat pour l’ensemble du parc immobilier, les loyers perçus, de même que les éventuelles plus-values dès lors que l’actif fait l’objet d’une revente. La rentabilité de la SCPI tient aussi compte du prix de la part, ainsi que des revalorisations au fil des ans. On obtient ainsi le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) qui est le rendement pour une année donnée.
Le rendement de l’investissement
De son côté, l’investisseur lui aussi pourra calculer le rendement de son propre investissement. Pour cela, plusieurs critères seront requis. Par exemple, outre le prix de la souscription, il tiendra compte des éventuels taux d’intérêt s’il a investi à crédit. Le prix de l’acquisition va aussi baisser s’il a mis en place le montage patrimonial du démembrement. Investir en nue-propriété impacte en effet sur le rendement net de son placement. Idem si l’investisseur opte pour la souscription des parts à travers une assurance-vie. Dans ce cas, ce sera plutôt le rendement du contrat lui-même qu’il est intéressant de mesurer, puisque plusieurs variables vont le modifier, indépendamment du rendement de la SCPI proprement dite. La revalorisation de la part va aussi agir sur le rendement de l’investissement.
La diversification, clé de la sécurisation d’un portefeuille de SCPI
Chaque SCPI se démarque par son propre TDVM, voire ses autres indicateurs de performance. Ce sont les taux de rendement interne (TRI), le taux d’occupation financier (TOF), la capitalisation et le report à nouveau (RAN). Les performances varient en fonction de plusieurs paramètres, dont la stratégie de la société de gestion de chacun des actifs.
La diversification du portefeuille permet ainsi de lisser les risques de perte en capital, et elle concerne non seulement les SCPI mais aussi les sociétés de gestion, de préférence.
Opter pour des SCPI à performances stables
Autre manière de sécuriser un portefeuille de SCPI : choisir celles dont le rendement est stable, quelle que soit la situation économique pour chaque année d’exploitation. Les SCPI sont peu volatiles et ce rendement se maintient pour la plupart, sauf pour celles qui se sont spécialisées dans des secteurs fortement atteints tels que celui de l’hôtellerie, et qui n’ont pas diversifié leur parc immobilier.
Les secteurs qui ne dépendent d’aucun cycle sont celui de l’enseignement, de la santé, ainsi que le marché des seniors. Par ailleurs, le nouveau mode de vie qui se met progressivement en place avec la gestion de la pandémie favorise le recours à l’e-commerce. Cette nouvelle tendance a ainsi déclenché de nouveaux besoins pour les professionnels, tels que ceux permettant de stocker vivres et marchandises. D’où la hausse manifeste de la demande locative et des rendements du côté des immeubles de logistique.
En conclusion, rentabiliser un investissement SCPI nécessite de se référer à plusieurs critères. L’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine pourrait s’avérer bénéfique afin d’opter pour les meilleures solutions destinées à diversifier le portefeuille et le rendre attractif au fil des ans. Ses conseils seront d’ailleurs totalement en adéquation avec vos attentes, si vous le choisissez indépendant.
