La défiscalisation en loi Scellier

La loi Scellier est issue de la réforme de la loi Robien qui a été mise en place lors de la loi de Finances de 2009, afin de dynamiser le secteur de l'investissement locatif mise à mal lors du dernier trimestre de l'année 2008. La loi Scellier a été instauré afin de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo qui ont disparu fin 2009. Depuis le 1er Janvier 2009, les investisseurs peuvent investir sous le régime de la défiscalisation loi Scellier.

1. - Loi Scellier : principe général
2. - Avantages fiscaux de la Loi Scellier
3. - Points à surveiller avec la Loi Scellier
4. - Plafonds de loyers en loi Scellier
5. - Contribuables concernés par la défiscalisation loi Scellier
6. - Exemple de défiscalisation Loi Scellier
7. - Le + de diagnostic-expertise concernant la Loi Scellier

I - Loi Scellier : principe général

L'amendement de la loi de Finances rectificatives de 2008 introduit un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière : la loi Scellier. La défiscalisation loi Scellier a été mise en place afin de remplacer les régimes Robien et Borloo. Cette nouvelle disposition fiscale est destinée à soutenir l'investissement locatif privé.

A noter : les réductions sur l'impôt générées par le dispositif Scellier sont comptabilisées dans le plafond global annuel des "niches fiscales" : en 2010, il est égal, tous les ans, à 20 000 € + 8% des revenus nets imposables (après abattements).

La loi Scellier se différencie de la loi Robien dans le sens ou l'avantage fiscal est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable comme c'était le cas avec la défiscalisation de Robien (dite loi de Robien recentrée). Le régime de la loi Scellier, consiste en une réduction d'impôt, plafonnée à 300 000 € et limitée à une opération par an. Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 25% du prix du logement acquis par le contribuable pour les années 2009 et 2010. Le taux de réduction d'impôt passera ensuite à 15% pour les investissements réalisés en 2011 puis à 10% en 2012.

II - Avantages fiscaux de la Loi Scellier

La défiscalisation loi Scellier instaure un nouveau mécanisme de défiscalisation. Contrairement à la loi Robien la loi Scellier est une réduction d'impôt. Pour rappel avec la loi Robien, le contribuable grâce à l'amortissement de son bien immobilier diminuait son revenu imposable et donc en fonction de sa Tranche Marginale d'Imposition (TMI) diminuait par voie de conséquence son montant d'impôt à payer.

Avec la défiscalisation loi Scellier le contribuable quelque soit sa Tranche Marginale d'Imposition bénéficie d'une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant du bien immobilier pour les investissements réalisés en 2009 et 2010. Puis pour les investissements effectués en 2011 et 2012, la réduction d'impôt sera équivalente à 15% du prix de revient du bien immobilier, puis à 10%. (voir V : exemples de simulations loi scellier) La réduction d'impôt sera calculée sur le prix de revient du logement ou des logements retenu dans la limite de 300 000€. La défiscalisation loi Scellier ne sera valable qu'à raison d'une seule acquisition, construction ou transformation de logement par an, par année d'imposition. Le dispositif étant valable jusqu'en 2012, un particulier pourra donc réaliser au total 1,2 millions d'euros d'investissement locatif pendant ces 4 années.

La réduction d'impôt de la loi Scellier s'imputera sur 9 ans de manière linéaire, c'est-à-dire avec une réduction d'impôt équivalente chaque année. Pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, la réduction d'impôt est donc équivalente à 2,77% par an du montant investit dans le bien immobilier (25% / 9 ans). Pour les investissements réalisés en 2011 la réduction d'impôt sera équivalente à 1,66% par an du montant investit (15% / 9 ans), puis 1,11% en 2012. A titre d'exemple avec le dispositif Scellier pour un logement de 150 000€, la défiscalisation loi Scellier permettrait de défiscaliser 4 166€ par an pendant neuf ans pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 alors qu'en 2011 et 2012, le même achat permettrait de défiscaliser 2 500€ par an en 2011 (1 666 € en 2012).

Après les 9 ans de location initiale, l'investisseur peut soit revendre son bien, soit le garder en location. Dans ce cas il bénéficiera d'une réduction d'impôt supplémentaire à raison de 2% par an pendant 6 ans par période de 3 ans reconductibles 2 fois. Soit les 9 ans prévus initialement, plus 2 X 3 ans s'il le souhaite. Avec ce mécanisme la réduction d'impôt s'élèverait donc à 37% sur 15 ans pour les investissements de 2009 et 2010, puis à 27% pour 2011 et 22% en 2012.

A noter qu'en cas d'indivision, chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du plafond applicable correspondant à ses droits sur le logement concerné.

Exemple : Vous achetez un logement d'une valeure de 150 000€ en indivision. Chacun bénéficiera de 25% de réduction d'impôt sur sa quote-part. Soit 25% de 75 000€ sur 9 ans (2 080€ par an).

En résumé la loi Scellier c'est :

• Une réduction d'impôt de 25% du prix de revient du bien immobilier en 2009, 2010 puis 15% en 2011 et 10% en 2012.
• Une réduction d'impôt étalée sur 9 ans, de manière linéaire, c'est-à-dire avec une réduction d’impôt équivalente chaque année.
• Lorsque la réduction d'impôt excède l'impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années suivantes.
• Pas de plafond de ressources du locataire mais un plafond de loyer. Ce dernier sera variable en fonction du lieu d'implantation géographique du bien immobilier.
• Les zones éligibles à la défiscalisation loi Scellier sont les zones A, B1 et B2. La zone C a donc été sortie du dispositif de la loi Scellier afin d'éviter la construction de programmes dans les toutes petites villes.

III - Points à surveiller avec la Loi Scellier

Ce nouveau régime fiscal de la loi Scellier ne doit pas faire oublier les fondamentaux d'un bon investissement immobilier. Il faudra donc être vigilant sur la qualité de la construction, le marché locatif du lieu d'investissement et surtout veillé à la localisation du bien. Le seul avantage fiscal ne doit pas être la principale motivation d'achat.

D'autre part lorsque vous investissez avec la loi Scellier la location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal du contribuable. Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une société civile de placement immobilier, la location ne peut pas être conclue avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de cet associé.

Pour que la réduction d'impôt soit applicable, l'engagement de location avec l'investissement loi Scellier doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

L'engagement de location avec le régime de la loi Scellier est de 9 ans minimum.

La défiscalisation loi Scellier impose de respecter un plafond de loyer. Ce dernier sera variable en fonction du lieu d'implantation géographique du bien immobilier. A noter que les zones éligibles à la défiscalisation loi Scellier sont les zones A, B1 et B2. La zone C a donc été sortie du dispositif afin d'éviter la construction de programmes dans les toutes petites villes.

La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Elle n'est pas non plus applicable aux monuments classés monuments historiques.

Enfin il faut noter que le cumul des avantages fiscaux de la loi Scellier est limité. Un contribuable ne peut pour un même logement bénéficier à la fois des réductions d'impôts prévues aux articles 199 decies E à 199 decies G, 199 decies I, 199 undecies A ou 199 quatervicies avec la réduction d'impôt prévu par la nouvelle loi Scellier. Il est donc impossible pour un même logement de bénéficier à la fois de la loi Scellier et en même temps de la loi Scellier outre-mer, de la loi Girardin, loi Demessine et de la loi Bouvard notamment.

IV - Plafonds de loyers en loi Scellier

Avec la loi Scellier il faudra respecter des plafonds de loyers en fonction de la zone géographique.

Plafonds de loyers 2010 loi Scellier

Zone A : 21,72 € / m²

Zone B1 : 15,10 € / m²

Zone B2 : 12,35 € / m²

(Source : Bulletin officiel des impôts du 11/03/2010, instruction 5-D-1-10)

V - Contribuables concernés par la défiscalisation loi Scellier

Avec ce nouveau dispositif tous les contribuables français sont concernés, même ceux dont le revenu imposable et donc la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) sont peu élevés. De ce fait les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.

Le principal avantage de ce nouveau dispositif de défiscalisation loi Scellier est qu'il permettra aux petits revenus imposés dans des tranches d'imposition faible de bénéficier d'une possibilité de défiscalisation réelle et en rapport avec leurs revenus. Le dispositif Scellier s'adresse donc à tous les contribuables souhaitant défiscaliser tout ou partie de leurs impôts et cela quelque soit leur niveau d'imposition. La défiscalisation Loi Scellier permet surtout aux contribuables qui ne payaient « assez » d'impôts ou qui n'avait pas une tranche d'imposition assez haute pour bénéficier efficacement de la loi Robien, d'accéder enfin à un mécanisme de défiscalisation attrayant pour eux. Investir avec la loi Scellier c'est accéder à l'investissement locatif quelque soit sa TMI et de manière efficace.

VI - Exemple de défiscalisation Loi Scellier

Comme nous l'avons vu précédemment, la réduction d'impôt avec la loi Scellier est égale à 25% du montant investit dans le bien immobilier dans la limite de 300 000 € pour les investissements réalisés en 2009 et 2010. (Pour les investissements de 2011 et 2012, la réduction d'impôt avec le dispositif Scellier ne sera « que » de 15% et 10%du prix de revient). Cette réduction d'impôt est étalée sur neuf ans, de manière linéaire, c'est-à-dire avec une réduction d'impôt équivalente chaque année.
Pour illustrer au mieux le mécanisme fiscal de la loi Scellier, www.defiscalisation-Lyon.com, vous propose plusieurs simulations chiffrés :

1) Exemples de simulations de défiscalisation en fonction d'un montant d'impôt

A - Impôts payés = 1500€ par an

Un contribuable paye 1500€ d'impôt par an, et souhaite défiscaliser tout ou partie de ses impôts. Pour cela il investit dans un bien immobilier et opte pour le dispositif de défiscalisation loi Scellier. Sachant que la défiscalisation est de 25% du montant investi sur 9 ans, le contribuable doit calculer le montant à investir dans le bien immobilier. Pour cela sachant qu'il paye 1500€ par an, soit 13 500€ sur 9 ans, il devra investir dans un bien immobilier équivalent à 4 fois les impôts payé en 9 ans, soit 54 000€.

En résumé : Pour un investissement de 54 000€ le contribuable défiscalisera 25% de ce montant sur 9 ans linéairement. C'est-à-dire 2,77% par an pendant 9 ans du montant investit, soit : 54 000€ X 25% = 13 500€, puis 13 500€ / 9 ans = 1500€ par an. (Ou 2,77% X 54 000 = 1500€).

B - Impôts payés = 4000€ par an

Un contribuable paye 4000€ d'impôt par an, et souhaite défiscaliser tout ou partie de ses impôts. Pour cela il investit dans un bien immobilier neuf et opte pour un investissement en loi Scellier. Sachant que la défiscalisation est de 25% du montant investi sur 9 ans, le contribuable doit calculer le montant à investir dans le bien immobilier. Pour cela sachant qu'il paye 4000€ par an, soit 36 000€ sur 9 ans, il devra investir dans un bien immobilier équivalent à 4 fois les impôts payé en 9 ans, soit 144 000€.

En résumé : Pour un investissement de 144 000€ le contribuable défiscalisera 25% de ce montant sur 9 ans linéairement. C'est-à-dire 2,77% par an pendant 9 ans du montant investit, soit : 144 000€ X 25% = 36 000€ puis 36 000€ / 9 ans = 4000€ par an. (Ou 2,77% X 144 000 = 4000€ ).

C - Impôts payés = 7500€ par an

Un contribuable paye 7500€ d'impôt par an, et souhaite défiscaliser tout ou partie de ses impôts. Pour cela il investit dans un bien immobilier neuf et opte pour le régime loi Scellier. Sachant que la défiscalisation est de 25% du montant investi sur 9 ans, le contribuable doit calculer le montant à investir dans le bien immobilier. Pour cela sachant qu'il paye 7500€ par an, soit 67 500€ sur 9 ans, il devra investir dans un bien immobilier équivalent à 4 fois les impôts payé en 9 ans, soit 270 000€

En résumé : Pour un investissement de 270 000€ le contribuable défiscalisera 25% de ce montant sur 9 ans linéairement. C'est-à-dire 2,77% par an pendant 9 ans du montant investit, soit : 270 000€ X 25% = 67 500€ puis 67 500€ / 9 ans = 7500€ par an. (Ou 2,77% X 270 000 = 7500€).

2) Exemples de simulations de défiscalisation en fonction du montant investi

A - Achat d'un appartement loi Scellier pour 100 000 euros :

Un contribuable achète un appartement d'une valeur de 100 000 euros, sous le régime de la loi Scellier au cours de l'année 2009. A ce titre il bénéficie d'une défiscalisation équivalente à 25% du montant du bien immobilier sur 9 ans, soit :

100 000€ X 25% = 25 000€, 25 000€, / 9 ans = 2777€ par an de défiscalisation pendant 9 ans.

S'il souhaite prolonger la période défiscalisation de 2 X 3 ans alors le montant de défiscalisation passera à 37% sur 15 ans (25% + 12%) soit :

100 000€ X 37% = 25 000€, 37 000€ / 15 ans = 2466€ par an en moyenne de défiscalisation pendant 15 ans. (Soit 2777€ pendant 9 ans puis 2000€ pendant 6 ans)

B - Achat d'un appartement loi Scellier pour 200 000 euros :

Un contribuable achète un appartement d'une valeur de 200 000 euros sous le régime de la loi Scellier au cours de l'année 2009. A ce titre il bénéficie d'une défiscalisation équivalente à 25% du montant du bien immobilier sur 9 ans soit :

200 000€ X 25% = 50 000€ 50 000€ / 9 ans = 5555€ de réduction d'impôt par an pendant 9 ans.

S'il souhaite prolonger la période défiscalisation de 2 X 3 ans alors le montant de défiscalisation passera à 37% sur 15 ans (25% + 12%) soit :

200 000€ X 37% = 74 000€ 74 000€ / 15 ans = 4933€ par an en moyenne de défiscalisation pendant 15 ans. (Soit 5555€ pendant 9 ans puis 4000€ pendant 6 ans)

C - Achat d'un appartement loi Scellier pour 300 000 euros :

Un contribuable achète un appartement d'une valeur de 300 000 euros, sous le régime de la loi Scellier au cours de l'année 2009. A ce titre il bénéficie d'une défiscalisation équivalente à 25% du montant du bien immobilier sur 9 ans, soit :

300 000€ X 25% = 75 000€ 75 000€ / 9 ans = 8333€ de défiscalisation par an pendant 9 ans.

S'il souhaite prolonger la période défiscalisation de 2 X 3 ans alors le montant de défiscalisation passera à 37% sur 15 ans (25% + 12%) soit :

300 000€ X 37% = 111 000€, 111 000€, / 15 ans = 7400€ par an en moyenne de défiscalisation pendant 15 ans. (Soit 8333€ pendant 9 ans puis 6000€ pendant 6 ans)

VII - Le + de Défiscalisation Lyon sur la Loi Scellier

la loi Scellier dans sa forme actuelle, c'est à dire avec 25% de réduction d'impôt étalée sur 9 ans prendra fin le 1er janvier 2011. Après cette date, le montant de la réduction d'impôt sera respectivement de 15% pour les investissements réalisés en 2011 puis 10% pour ceux réalisés en 2012. Autant dire que la loi Scellier perdra beaucoup de son intérêt fiscal. Pour conserver un attrait fiscal et patrimonial fort avec la loi Scellier, il faudra investir dans un logement dit « Scellier BBC » (Bâtiment Basse Consommation). Avec le Scellier BBC vous bénéficierez alors d'un taux de réduction d'impôt majoré de 10 points. Soit une réduction d'impôt de 25% en 2011 et 20% en 2012.

Deux options s'offrent à vous : investir dès 2010 pour bénéficier du taux de réduction d'impôt maximum avec la loi Scellier « non BBC», ou anticiper 2011 et rechercher d'ores et déjà des logements Basse Consommation pour bénéficier en toute sérénité de la réduction d'impôt maximale en 2011, aux risques, peut-être, de payer votre bien immobilier un peu plus cher du fait des contraintes énergétiques.